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Die Themen: Beratung Schimmel Schimmelpilz Wohnung Hannover Hildesheim Braunschweig Wunstorf Celle |
Mietrecht |
Schimmel analysieren mit dem Berater für Hannover, Hildesheim, Braunschweig, Wunstorf und Celle |
Allgemeine Verhaltensweisen bei Schimmel in der Wohnung erläutere ich Ihnen gern vor Ort im Zuge unserer Schimmelberatung. Hier Wissenswertes zum Verhalten bei Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung:
Was ist zu tun, wenn Schimmelpilze oder Feuchtigkeit auftreten?Feuchtigkeitsschäden wie eine nasse Wand gehören zu den am häufigsten vorkommenden Mangel in der Wohnung. Durch eindringendes Wasser, basierend auf schadhafter oder unzureichend abgedichteter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch vor allem durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei fehlender, unzureichender oder mangelhafter Wärmedämmung sowie durch Wärmebrücken (Kältebrücken) kommt es vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelpilzbildung an Decken, Wänden oder an Fenstern. Feuchteschäden, Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mieter/innen und Vermietern. Die Mieter/innen wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter/innen die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen. Was ist also als erstes zu tun bei Schimmel in der Wohnung? Eine Mängelanzeige des Schadens wie z.B. Schimmel
Bei Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung sind diese durch die Mieter/innen umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wichtige Voraussetzung für die Durchsetzung weiterer Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Geltendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche. Gesundheitsgefährdung Einige Gerichte bewerten Schimmel in der Wohnung als Mangel. Ein Mangel berechtigt zur Mietminderung. Bei großflächigem Befall von Schimmel kann sogar von akuter Gesundheitsgefährdung ausgegangen werden, was statt Mietminderung sogar eine fristlose Kündigung nach sich ziehen dürfte. Bei Gerichtsurteilen ist aber anzumerken, dass Gerichte trotz ähnlicher Sachlage, auch bei Prozessen um Mietminderung, nicht immer gleich entscheiden. Eine Gesundheitsgefährdung kann nicht verallgemeinert sondern muss nach objektiven Maßstäben bewertet werden. Die alleinige Anwesenheit von Sporen in der Raumluft stellt noch keine konkrete Gesundheitsgefährdung dar. Für eine fristlose Kündigung müssen Mieter eine akute / erhebliche Gesundheitsgefährdung nachweisen können. Dafür ist in der Regel eine qualitative Analyse der Schimmelpilze hinsichtlich iher toxinbildenden Eigenschaften erforderlich. Ärztliche Atteste ohne Laborbefunf sind nicht ausreichend. Wenn die Voraussetzungen der fristlosen Kündigung erfüllt sind, braucht im Vorfeld dazu keine Mietminderung oder irgendwelche Fristsetzung eingehalten oder durchgeführt werden. Allerdings sollte die fristlose Kündigung nicht grundlos erfolgen, sondern unter Angabe des Grundes der Gesundheitsgefährdung und der Anmerkung der Anwendung des Sonderkündigungsrechtes. Richtiges oder falsches Wohnverhalten Wichtig um bei einer Mietminderung auch im Recht zu sein ist, dass man als Mieter sein Nutzungsverhalten auch als richtig einstufen kann und das Nutzungsverhalten nicht zur Schimmelpilzbildung beigetragen hat. Die Anforderungen an das richtige Heiz-Lüft-Verhalten sind sehr verschieden, bei der sogenannten Kipplüftung sind sich die Gerichte allerdings einig. Diese Art der Lüftung bringt keinen Nennenswerten Luftaustausch, kühlt umgebende Bauteile erheblich aus und ist somit falschem Nutzungsverhalten zuzuordnen. Richtiges Wohnverhalten erkläre ich Ihnen gern vor Ort nach der Analyse der bauphysikalischen Parameter Ihrer Wohnung sowie der in der Wohnung lebenden Personen. Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zu Schimmelbildung, weil Mieter/innen ihr Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht ändern, ist, lt. LG Gießen: "der Mangel voll dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat". Beweislast
Wer trägt die Beweislast dafür, wer den Mangel zu vertreten hat? Bei Vorhandensein konkreter Anhaltspunkte der Schimmelbildung durch Baumängel wie z.B. Fassadenschäden, Schäden in Abdichtungen, mangelnder Isolierung oder Wärmebrücken muss der Vermieter sich selbst erst einmal entlasten. Sollte ihm dies nicht zweifelsfrei gelingen, muss der Vermieter den Beweis erbringen, dass der Schaden durch Schimmel auf dem Nutzungsverhalten begründet ist. So hat auch der BG entschieden. Wenn es keine Anhaltspunkte für Baumängel aus dem Verantwortungsbereich des Vermieters gibt, muss sich also der Mieter selbst entlasten. Dahingehend, dass die Feuchtigkeitsschäden, welche dann z.B. zu Schimmelbildung geführt haben, nicht von ihm zu verantworten sind. Hierbei kann auch die Möblierung als auch deren Positionierung eine Rolle spielen. Sollten Sie also Stockflecken oder Schimmelflecken in Ihrer Wohnung entdecken, rate ich Ihnen, diese analysieren zu lassen, um schon im Vorfeld Gewissheit zu erlangen, nicht selbst Schuld zu sein. Es muss ja nicht gleich immer ein Gutachten sein, eine einfache Feuchtemessung und eine Schimmelberatung können auch zu besserem Wohnen oder einer Mietminderung beitragen... Richtiges Heizen und Lüften Tipps zum Heizen und Lüften gebe ich Ihnen gern vor Ort, wenn ich Ihre Wohnsituation kenne und demzufolge den Lüftungsrhythmus bestimmen kann. Weitere Vorbeugungsmaßnahmen gegen Schimmelbildung Vorbeugungsmaßnahmen gibt es viele, jedoch hilft nicht jede bei jeder Wohnung. Und bevor man sein Wohnverhalten komplett auf allgemeine Vorbeugungsmaßnahmen ausrichtet ist es besser, zu wissen, welche Maßnahmen wirklich sinnvoll sind. Feuchtigkeitsquellen
Neben der Feuchtigkeitsabgabe des Menschen gibt es viele Feuchtigkeitsquellen und / oder Ursachen in der Wohnung. Gemeinsam werden wir diese entlarven und nach Lösungsmöglichkeiten suchen, diese zu minimieren oder gar abzustellen. Hier können Sie lesen, wie Gerichte in Einzelfällen urteilen, dies muss nicht heißen, dass ein anderes Gericht bei einem ähnlichen Fall gleich entscheidet! Gerichtsurteile deutscher GerichteHinweis: Die Gerichte sind unabhängig und ihre Entscheidungen sind für andere Gerichte in der Regel nicht verbindlich (eine Ausnahme machen die Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte und des BGH, von denen die anderen Gerichte nicht ohne weiteres abweichen dürfen). Das bedeutet: Es besteht keine Garantie dafür, dass das im konkreten Einzelfall angerufene Gericht den Fall ebenso entscheiden wird wie das Gericht, dessen Entscheidung hier aufgeführt ist. Feuchtigkeitsschäden infolge mangelhafter IsolierungEin Mangel der den DIN-Normen entsprech-enden Mietsache ist auch dann gegeben, wenn Feuchtigkeitsschäden durch das Wohnverhalten des Mieters entscheidend mitbeeinflußt werden. Feuchtigkeitsschäden in MietwohnungMietzinsminderung um 20% wegen erheblichem Schimmelpilzbefall in Wohn- und Schlafzimmer. Kein Anspruch des Mieters auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich Ein Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung von Schimmelpilz im Duschbereich, wenn sich die Schimmelbildung als Folge des besonderen Nutzungsverhaltens des Mieters darstellt, weil dieser nach dem Duschen die regelmäßig mit Spritzwasser benetzten Fliesen nicht trocken wischt. Die Beseitigung von Spritzwasser ist nicht überobligationsmäßig, sondern jedenfalls in innenliegenden Bädern von jedem Mieter zu erwarten. Schimmelpilzbefall als Grund zur fristlosen Kündigung Eine fristlose Kündigung nach BGB § 544 wegen Schimmelpilzbefalls der Wohnung setzt voraus, daß eine Gesundheitsgefährdung nach objek-tiven Maßstäben nachgewiesen wird. Keine Mietminderung des Erstmieters einer Neubauwohnung wegen Baufeuchtigkeit Der Mieter einer neu errichteten Wohnung hat Kenntnis von der Neubaufeuchtigkeit. Ihm ist Belüftung und Beheizung im erhöhten Umfang zuzumuten. Mietzinsminderung um 80% wegen Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall der Wohnung Ist der Aufenthalt in Küche, Wohn- und Schlafzimmer nahezu unmöglich, weil diese Räume ständig durchfeuchtet, modrig und von Schimmelpilz befallen sind, und verbleibt zum dauernden Aufenthalt lediglich ein kleines Zimmer als untergeordneter Teil der Wohnung, ist eine Minderung des Mietzinses um 80% gerechtfertigt. Zur Beweislast für die Ursächlichkeit von Feuchtigkeitsschäden der unzureichend wärmegedämmten Mietwohnung Eine Fleckenbildung mit Schimmelbefall als Folge sich niederschlagender Luftfeuchtigkeit in der Mietwohnung ist ein Fehler der Mietsache. Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass der Mieter den Mangel der Mietwohnung - hier: Feuchtigkeitsschäden - zu vertreten hat. Nur dann, wenn nach den gesamten Umständen des Falles allein das Wohnverhalten des Mieters als Ursache der Feuchtigkeitsschäden in Betracht kommt (und damit nach dem Schadensverlauf jede dem Vermieter oder einem Dritten zuzurechnende Ursache von vornherein ausscheidet), stellt sich die Frage, ob der Mieter die Möglichkeit der Verhinderung der Feuchtigkeitsschäden durch häufiges Lüften, entsprechendes Einrichten und verstärktes Heizen hatte und diese Möglichkeiten auch genutzt hat. Diese Frage stellt sich aber erst, wenn der Vermieter bewiesen hat, daß weder Eindringen von Regen bzw. Erdfeuchte von außen, noch sogenannte Neubaufeuchte, noch ein bereits schon rechnerisch nicht ausreichender Wärmedurchlasswiderstand bzw. eine Herabsetzung dieses rechnerischen Widerstandes infolge Kernkondensats bzw. infolge partieller äußerer Durchfeuchtung der Außenwände ursächlich für das Entstehen von Oberflächenkondensat gewesen ist. Schadenersatzpflicht des Mieters bei nicht ausreichendem Lüften Der Mieter macht sich schadenersatzpflichtig, wenn er die ihm mietvertraglich obliegende Obhutspflicht dadurch verletzt hat, daß sich in seiner Wohnung Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbefall) gebildet haben, die durch ausreichendes Lüften hätten verhindert werden können, und die Notwendigkeit zu lüften auch für den nicht sachverständigen Nutzer der Räume spürbar war (hier: stickige, verbrauchte Raumluft). Haftung des Vermieters für Schimmelbildung durch Isolierglasfenster mangels Aufklärung Erfordert der Einbau neuer Isolierglasfenster ein geändertes Lüftungsverhalten und kommt es in der Mietwohnung zur Schimmelbildung, weil der Mieter den Anforderungen an eine sachgerechte Lüftung nicht gerecht wird, dann stammt der Mangel dennoch aus dem Gefahrenbereich des Vermieters, wenn dieser den Mieter nicht präzise über die nach dem Fenstereinbau aufgrund des veränderten Raumklimas notwendigen zusätzlichen Lüftungsmaßnahme aufgeklärt hat. Fristlose Kündigung wegen Gesundheits-gefährdung durch Neubaufeuchte und Schimmelpilzbildung 1. Ist der Mieter nachweislich gegen Hausstaubmilben allergisch, deren Vermehrung durch Feuchtigkeit begünstigt wird, muß von einer erheblichen Gesundheitsgefährdung i.S.d. BGB § 544 ausgegangen werden, wenn bei Erstbezug der Wohnung noch erhebliche Restfeuchtigkeit aus der Bauphase vorhanden ist. Kaufvertrag einer Eigentumswohnung rückgängig gemacht aufgrund Schimmel-bildung Führen Mängel an der Feuchtigkeitsabdichtung in einer Eigentumswohnung zu einem ungewöhnlich feuchten Raumklima, kann die Nutzung der Wohnung so stark eingeschränkt sein, daß der Wohnungskäufer den Kaufvertrag rückgängig machen kann.
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